Барилгын зураг төсөл боловсруулах: дараалал, шаардлага, анхаарах зүйлс

Барилга барих нь бизнес эрхлэгч, хувь хүн хэн бүхний хувьд томоохон хөрөнгө оруулалт, хариуцлагатай үйл явц юм. Энэхүү их ажлын амжилт нь дан ганц барилгын материалын чанар, гүйцэтгэгчийн ур чадвараас бус, хамгийн эхний бөгөөд чухал суурь болох барилгын зураг төсөл-өөс шууд хамаардаг. Чанартай, иж бүрэн зураг төсөл нь таны хүсэл зорилгыг бодит биелэл болгох замын зураг болдог бол эсрэгээрээ алдаатай, дутуу төсөл нь цаг хугацаа, хөрөнгө мөнгийг үр ашиггүй зарцуулах эх үүсвэр болж хувирдаг.

Төслийн эхлэлд, цаасан дээр буусан зураг төслийн алдааг засахад хэдхэн цаг, багахан зардал шаардагдана. Харин тэрхүү алдааг барилгын талбай дээр, бетоноо цутгаж, ханаа өрсний дараа илрүүлбэл засахад хамаагүй их зардал, хугацаа шаардагддагийг барилгын салбарынхан бүгд мэднэ. Тиймээс захиалагч та энэхүү үйл явцын талаар тодорхой ойлголттой байх нь төслөө амжилттай удирдахын үндэс юм. Энэхүү нийтлэлээр бид барилгын зураг төсөл гэж юу вэ, түүнийг хэрхэн, ямар дарааллаар боловсруулдаг талаар танд ойлгомжтой тайлбарлахыг зорилоо.

Барилгын зураг төсөл гэж юу вэ?

Энгийнээр хэлбэл, барилгын зураг төсөл гэдэг нь таны бариулах гэж буй обьектыг хэрхэн барих тухай иж бүрэн, нарийвчилсан зааварчилгаа, баримт бичгийн цогц юм. Энэ нь зөвхөн барилгын гаднах төрхийг харуулсан зургаас хамаагүй өргөн хүрээг хамардаг. Чанартай, иж бүрэн зураг төсөл нь дараах үндсэн хэсгүүдээс бүрддэг:

• Архитектур төлөвлөлтийн шийдэл: Барилгын ерөнхий концепци, өрөө тасалгааны зохион байгуулалт, давхрын план, гадна болон дотор харагдах байдал, өнгө төрх, ашиглагдах материалын саналыг багтаасан хэсэг юм. Таны хүсэл, хэрэгцээг архитектурын хэлэнд буулгаж, гоо зүйн болон ашиглалтын шаардлагыг хангах шийдлийг энд тусгана.
• Бүтээц, инженерийн тооцоо: Барилгын хамгийн чухал хэсгүүдийн нэг. Барилгын үндсэн араг яс болох суурь, багана, дам нуруу, хучилт зэрэг даацын хийцүүдийг ямар материалаар, ямар хэмжээтэй хийхийг тооцоолон гаргадаг. Энэ нь барилгын аюулгүй, бат бөх, найдвартай байдлыг хангах үндэс болдог.
• Инженерийн шугам сүлжээний зураг: Цэвэр, бохир усны систем (сантехник), халаалт, агаар сэлгэлтийн систем, цахилгаан хангамж, гэрэлтүүлэг, холбоо дохиолол, интернэтийн сүлжээ зэрэг багтана.
• Төсөв: Дээрх бүх ажлыг гүйцэтгэхэд шаардагдах материалын зардал, ажиллах хүчний хөлс, машин механизмын зардал зэргийг нэгтгэсэн санхүүгийн тооцоолол юм. Энэ нь таны хөрөнгө оруулалтыг төлөвлөхөд чухал ач холбогдолтой.

Эдгээр хэсгүүд нийлж байж сая нэг иж бүрэн барилгын зураг төсөл болдог бөгөөд энэ нь барилгын ажлыг эхлүүлэх зөвшөөрөл авах, барилга угсралтын ажлыг гүйцэтгэх үндсэн баримт бичиг болдог.

Хэн боловсруулах эрхтэй вэ?

Монгол Улсын хууль, дүрмийн дагуу барилгын зураг төслийг зөвхөн энэ чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулах тусгай зөвшөөрөлтэй хуулийн этгээд (компани) боловсруулах эрхтэй байдаг. Энэ нь иргэдийн аюулгүй байдал, барилгын чанарыг хангах зорилготой чухал зохицуулалт юм. Зураг төсөл зохиох нь өндөр мэдлэг, мэргэжил, туршлага шаарддаг ажил бөгөөд инженерийн нарийн тооцоо, стандарт, нормын мэдлэгийг шаарддаг.

Захиалагчийн хувьд таны хийх ёстой хамгийн эхний бөгөөд чухал алхам бол хамтран ажиллахаар сонгосон компанийнхаа тусгай зөвшөөрлийг шалгах явдал юм. Хүчинтэй тусгай зөвшөөрөлгүй этгээдээр зураг төсөл хийлгэх нь таны мөнгийг салхинд хийсгэж, цаашид зөвшөөрөл авч чадахгүй, барилгын ажил зогсох ноцтой эрсдэлийг бий болгодог.

Боловсруулах дараалал

Барилгын зураг төсөл боловсруулах үйл явц нь тодорхой үе шаттай, нарийн дараалалтай байдаг. Ерөнхийд нь дараах 5 үндсэн үе шатад хувааж болно.

1. Зураг төслийн даалгавар тодорхойлох

Энэ бол захиалагч таны хамгийн идэвхтэй оролцох үе шат. Та өөрийн хэрэгцээ, шаардлага, хүсэл сонирхлоо зураг төслийн багт дэлгэрэнгүй, тодорхой тайлбарлаж өгөх хэрэгтэй. Барилгыг ямар зориулалтаар ашиглах, хэчнээн өрөөтэй байх, ямар онцлог шийдэлтэй байх, ойролцоогоор ямар төсөвт багтах зэрэг мэдээллийг нэгтгэн “Зураг төслийн даалгавар” хэмээх баримт бичгийг боловсруулна.

2. Эскиз зураг, ерөнхий шийдэл гаргах

Таны өгсөн даалгаврын дагуу архитектор, инженерүүд барилгын ерөнхий концепци, анхны хувилбаруудыг гаргана. Энэ үе шатанд барилгын гаднах төрх, давхруудын зохион байгуулалт зэргийг тодорхойлж, захиалагчтай зөвшилцөн, саналыг нь тусгаж, эцсийн хувилбарыг сонгодог. Энэхүү эскиз зураг нь архитектур төлөвлөлтийн даалгавар авахад шаардлагатай суурь материал болдог.

3. Ажлын зураг төсөл боловсруулах

Эскиз зураг эцэслэн батлагдсаны дараа хамгийн нарийвчилсан, техникийн хэсэг болох ажлын зураг төслийг боловсруулж эхэлнэ. Энд дээр дурдсан архитектур, бүтээц, сантехник, цахилгаан, халаалт зэрэг бүх инженерийн хэсгийг нарийвчлан тооцоолж, зураг хэлбэрээр буулгадаг. Энэ бол барилгын бригадын дагаж мөрдөх “үндсэн хууль” бөгөөд бүх зүйл тодорхой, ойлгомжтой, хэмжээс, тооцоотой байх ёстой.

4. Магадлал (экспертиз) хийлгэх

Ажлын зураг төсөл иж бүрнээрээ боловсруулагдаж дууссаны дараа түүнийг барилгын норм, дүрэм, стандартын шаардлагыг хангаж буй эсэхийг хөндлөнгийн, мэргэжлийн байгууллагаар хянуулах шаардлагатай. Энэ үйл явцыг зураг төслийн магадлал гэнэ. Магадлалаар батлагдсан зураг төсөл нь чанарын болон аюулгүй байдлын шаардлага хангасан гэсэн баталгаа болдог.

5. Батлуулах, барилгын ажил эхлэх бэлтгэл

Магадлалаар баталгаажсан зураг төслөө эрх бүхий захиргааны байгууллагад бүртгүүлж, барилгын ажил эхлүүлэх зөвшөөрөл авах үйл явц эхэлнэ. Зөвшөөрөл авснаар та барилгын талбай дээрх үндсэн ажлаа эхлүүлэх эрхтэй болно.

Зураг төслийн магадлал гэж юу вэ?

Энэ бол барилгын чанар, аюулгүй байдлыг хангах хамгийн чухал хяналтын механизм юм. Зураг төсөл боловсруулсан компаниас үл хамаарах, тусгай зөвшөөрөл бүхий экспертийн байгууллага тухайн зураг төсөл нь Монгол Улсад мөрдөгдөж буй барилгын норм, дүрэм, стандартын шаардлагыг бүрэн хангаж байгаа эсэхийг шалгаж, дүгнэлт гаргадаг.

Магадлалыг алгасах, эсвэл “танил талаараа” хурдан хийлгэх гэж оролдох нь маш том эрсдэл дагуулдаг. Энэ нь барилгын бүтээцийн тооцоо алдаатай байх, галын аюулгүй байдлын шаардлага хангаагүй байх зэрэг ноцтой зөрчлийг илрүүлэлгүй өнгөрөөхөд хүргэж, ирээдүйд хүний амь нас, эд хөрөнгөнд хохирол учруулах аюултай. Тиймээс магадлалыг алгасаж болохгүй чухал үе шат гэж ойлгох хэрэгтэй.

Зураг төслийн үнэ хэрхэн тодорхойлогддог вэ?

Зураг төслийн үнэ тогтсон нэг тарифгүй бөгөөд хэд хэдэн хүчин зүйлээс хамаарч өөр өөр байдаг. Үүнд:

• Барилгын зориулалт: Орон сууц, оффис, үйлдвэр, эмнэлэг зэрэг нь өөр өөр нарийн төвөгтэй шаардлагатай байдаг.
• Хэмжээ, цар хүрээ: Барилгын нийт талбай, давхрын тоо ихсэх тусам ажлын ачаалал нэмэгдэнэ.
• Инженерийн системийн нарийн төвөгтэй байдал: Энгийн амины орон сууцны шугам сүлжээ, томоохон худалдааны төвийн систем хоёр асар ялгаатай.
• Зураг төслийн иж бүрдлийн түвшин: Захиалагч зөвхөн архитектурын шийдэл авах уу, эсвэл дотор засал, ландшафтын зураг зэргийг хамтад нь хийлгэх үү гэдгээс хамаарна.

Хамгийн зөв арга бол сонирхож буй хэд хэдэн тусгай зөвшөөрөлтэй компаниас үнийн санал авч, тэдний хийсэн ажлын портфолио, туршлагатай харьцуулан шийдвэр гаргах явдал юм.

Захиалагчийн түгээмэл гаргадаг 5 алдаа

1. Даалгавраа тодорхойгүй өгөх: “Сайхан байшин баримаар байна” гэх мэт ерөнхий хүсэлт нь олон дахин буцаагдах, ойлголцлын зөрүү гарах шалтгаан болдог.
2. Тусгай зөвшөөрөлгүй этгээдээр хийлгэх: Хямд үнийн саналд хууртан мэргэжлийн бус хүн, байгууллагаар зураг төслөө хийлгэснээр эцэстээ хохирч үлддэг.
3. Магадлалын хугацааг төлөвлөөгүй байх: Зураг төсөл дуусмагц л барилгын ажил эхэлнэ гэж тооцоолж, магадлалд шаардагдах хугацааг төслийн ерөнхий хуваарьт суулгаагүйгээс ажил гацах тохиолдол элбэг.
4. Гэрээ байгуулалгүй ажиллах: Аливаа ажлыг, ялангуяа зураг төсөл шиг чухал ажлыг тодорхой үүрэг, хариуцлага, хугацаа тусгасан гэрээгүйгээр эхлүүлэх нь маш эрсдэлтэй.
5. Хамгийн хямдыг сонгох: Зураг төсөл бол хямд байх тусмаа сайн гэсэн бараа биш. Хэт хямд үнэ нь туршлагагүй баг, дутуу иж бүрдэл, эсвэл чанаргүй ажлын дохио байх нь олонтаа. Чанаргүй зургаас болж барилгын явцад гарах зардал нь анх хэмнэсэн мөнгөнөөс тань хавьгүй давдаг.

Мэргэжлийн зөвлөх хэрхэн тусалдаг вэ?

Хэрэв танд барилгын салбарын мэдлэг, туршлага дутмаг бол барилгын төслийн менежментийн зөвлөх үйлчилгээ авах нь ухаалаг шийдвэр байж чадна. Мэргэжлийн зөвлөх нь захиалагчийн талд ажиллаж, зураг төслийн даалгаврыг зөв боловсруулах, чадварлаг гүйцэтгэгч сонгох, зураг төслийн боловсруулалтын явцыг хянах, магадлал болон зөвшөөрлийн үйл явцыг удирдан зохион байгуулахад тусалдаг. Энэ нь таны цаг, мөнгийг хэмнэж, олон эрсдэлээс сэргийлэх болно.

Түгээмэл асуулт

Зураг төсөлгүйгээр барилга барьж болох уу?

Үгүй. Монгол Улсын холбогдох хууль, дүрмийн дагуу аливаа барилга байгууламжийг заавал эрх бүхий байгууллагаар батлуулсан барилгын зураг төслийн дагуу барих ёстой. Энэ нь нийтийн аюулгүй байдал, хот төлөвлөлтийн нэгдсэн бодлогыг хангах зорилготой.

Магадлалд хэр хугацаа шаардагдах вэ?

Энэ нь тухайн зураг төслийн цар хүрээ, нарийн төвөгтэй байдлаас шууд хамаарна. Жижиг амины орон сууцны зураг төсөл харьцангуй богино хугацаанд, харин томоохон цогцолборын зураг төсөлд илүү урт хугацаа шаардагдана. Гол нь төслийнхөө хуваарьт энэ үе шатыг заавал бодитоор тооцож оруулах хэрэгтэй.

Хуучин барилгад өргөтгөл хийхэд зураг төсөл хэрэгтэй юу?

Тийм. Барилгын үндсэн бүтээц, инженерийн шугам сүлжээнд нөлөөлөхүйц аливаа өргөтгөл, өөрчлөлт, шинэчлэлтийн ажилд заавал шинээр зураг төсөл боловсруулж, магадлал хийлгэн, зөвшөөрөл авах шаардлагатай. Энэ нь хуучин болон шинэ хэсгийн аюулгүй ажиллагааг хамтад нь хангах зорилготой юм.

Дүгнэлт

Чанартай, иж бүрэн барилгын зураг төсөл нь таны ирээдүйн өмч хөрөнгийн баталгаа, аюулгүй байдлын үндэс суурь юм. Энэ бол барилгын төсөвт багтдаг энгийн нэг зардал биш, харин таны хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнийг хадгалах, өсгөх хамгийн ухаалаг хөрөнгө оруулалтын нэг хэсэг билээ. Зураг төслийн үе шатанд хэдий чинээ их анхаарал хандуулж, мэргэжлийн хүмүүстэй хамтран ажиллана, төдий чинээгээр барилгын угсралтын ажил төлөвлөгөөний дагуу, бага зардлаар, чанартай хийгдэх болно.

Тиймээс захиалагч та энэхүү үйл явцыг алгасалгүй, үе шат бүрд нь идэвхтэй оролцож, шаардлагаа тодорхой тавьж, мэргэжлийн, тусгай зөвшөөрөлтэй баг хамт олонтой хамтран ажиллахыг зөвлөж байна. Таны төслийн эхлэл зөв байвал төгсгөл нь амжилттай байх нь гарцаагүй.